Споры в сфере оборота земельных долей

Это поле битвы сельскохозяйственных компаний и фермерских хозяйств между собой, а также с собственниками земельных паев (долей) за контроль над самыми плодородными землями.  

Споры в сфере оборота земельных долей
Взгляд глазами суда
Имеем большой опыт работы в арбитражном суде округа
Специализация
Не являемся юридическим "супермаркетом"
Объединяем знания
Формируем команду из специалистов разных сфер знаний
Всегда на связи
Профессиональный юрист, ведущий ваше дело
Нужна помощь юриста в споре с земельными долями?
Спасибо! Ваша заявка принята. Мы свяжемся с Вами в ближайшее время.
Команда
Юридическая фирма «Кивоенко, Ардаков и партнеры» - это бутик, основанный юристами, имеющими опыт работы в системе арбитражных судов, а также ведения судебных и консалтинговых проектов в российских юридических фирмах.
Антон Ардаков
Антон Ардаков
Антон Ардаков
управляющий партнер
Дмитрий Кивоенко
Дмитрий Кивоенко
Дмитрий Кивоенко
партнер, адвокат
Камила Семёнова
Камила Семёнова
Камила Семёнова
юрист
Как мы работаем?
01
Предварительная консультация
Определяем проблему, назначаем встречу в офисе или удаленно (Skype, Zoom, WhatsApp)
02
Встреча
Проводим встречу. Изучаем ситуацию и формулируем задачу
03
Оформляем наши договоренности
Заключаем договор, в котором определяем перечень услуг, их стоимость и порядок оплаты
04
Достижение результата
Выполняем поставленную задачу, обсуждаем результат
Успешные проекты
Приватизация земельного участка кондитерской фабрики
Приватизация земельного участка кондитерской фабрики
Приватизация земельного участка кондитерской...
Суд обязал Департамент имущественных отношений Краснодарского края направить кондитерской фабрике договор купли-продажи земельного участка с установлением в нем льготной выкупной цены, что позволило нашему клиенту сэкономить около 7 000 000 ₽
Суд обязал Департамент имущественных отношений Краснодарского края направить кондитерской фабрике договор купли-продажи земельного участка с...
17.06.2020
Земельные споры
Оспаривание проекта планировки в части установления красной линии
Оспаривание проекта планировки в части установления красной линии
Оспаривание проекта планировки в части...
Наши специалисты добились признания недействительным проекта планировки центральной части г. Краснодара в части установления красной линии, препятствующей формированию земельного участка под складской базой
Наши специалисты добились признания недействительным проекта планировки центральной части г. Краснодара в части установления красной линии,...
6.12.2019
Земельные споры
Взыскание убытков от незаконного отказа в выкупе земли сельхозназначения (арендная плата vs. земельный налог)
Взыскание убытков от незаконного отказа в выкупе земли сельхозназначения (арендная плата vs. земельный налог)
Взыскание убытков от незаконного отказа в...
Суд обязал Департамент имущественных отношений Краснодарского края возместить около 8 000 000 рублей убытков в виде разницы между фактически уплаченной арендной платой и подлежавшим уплате земельным налогом, причиненные незаконным отказом в предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения
Суд обязал Департамент имущественных отношений Краснодарского края возместить около 8 000 000 рублей убытков в виде разницы между фактически...
15.07.2019
Земельные споры
Убытки от незаконного отказа в выкупе земли под комплексом по производству детского питания (арендная плата vs. земельный налог)
Убытки от незаконного отказа в выкупе земли под комплексом по производству детского питания (арендная плата vs. земельный налог)
Убытки от незаконного отказа в выкупе земли под...
Суд обязал Российскую Федерацию возместить более 1 000 000 рублей убытков в виде разницы между фактически уплаченной арендной платой и подлежавшим уплате земельным налогом, причиненные незаконным отказом в предоставлении земельного участка под комплексом по производству детского питания
Суд обязал Российскую Федерацию возместить более 1 000 000 рублей убытков в виде разницы между фактически уплаченной арендной платой и подлежавшим...
13.06.2016
Земельные споры
Оспаривание отказа в переоформлении земельного участка: из бессрочного пользования – в собственность
Оспаривание отказа в переоформлении земельного участка: из бессрочного пользования – в собственность
Оспаривание отказа в переоформлении земельного...
Наши специалисты отстояли в суде право компании на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по цене на дату обращения с заявлением о выкупе, что позволило ей сэкономить 16 000 000 ₽
Наши специалисты отстояли в суде право компании на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по цене на дату...
17.05.2016
Земельные споры
Вопросы и ответы
В каком случае не требуется согласие арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения на выдел земельной доли?

В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее – Закон об обороте). Одна из таких особенностей состоит в следующем.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого участка, в случае передачи его в аренду, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли (земельных долей) и распорядиться выделенным участком по своему усмотрению.

При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды участка на выдел не требуется, и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного участка прекращается.

Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора (пункт 5 статьи 14 Закона об обороте, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017) от 12.07.2017).

Что делать в случае нарушения преимущественного права покупки земельной доли?

Согласно первому (классическому) подходу в случае нарушения преимущественного права покупки обладатель такого права (долевой собственник, а в отношении участков с количеством долевых собственников более 5-ти – также сельскохозяйственная организация или член КФХ, использующие этот участок) вправе требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному с нарушением преимущественного права (п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

Однако в отношении земельных участков, количество долевых собственников превышает 5, судебная практика противоречива.

В одних случаях суды допускают перевод прав и обязанностей покупателя в отношении таких земельных участков.

Другой подход состоит в том, что абзацем 2-м п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее – Закон об обороте) установлены:

исчерпывающий перечень способов распоряжения земельной долей и закрытый круг лиц, которые вправе приобрести эту долю без ее выделения в самостоятельный (индивидуально-определенный) земельный участок (завещание доли; отказ от права собственности на долю; внесение доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, передача доли в доверительное управление; продажа или дарение ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену КФХ, использующим этот земельный участок);

прямой запрет на продажу постороннему лицу земельной доли в праве собственности на такой земельный участок, поэтому договор купли-продажи земельной доли постороннему лицу является недействительной (ничтожной) сделкой.

Закон об обороте, являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения запрета на продажу постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Поэтому, исходя из второго подхода, в рассматриваемой ситуации отсутствуют основания для применения правил, установленных в п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

NB! При втором подходе не учитывается необходимость толкования норм права в их системной взаимосвязи и с учетом целей законодательного регулирования.

Толкование п. 1 ст. 12 Закона об обороте как содержащего абсолютный запрет на отчуждение невыделенной доли посторонним лицам, нарушение которого влечет ничтожность сделки по ее отчуждению, по сути делает бессмысленным закрепление в подп. 4 п. 3 ст. 1 Закона об обороте принципа преимущественного права других участников долевой собственности и использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или КФХ на приобретение отчуждаемой доли.

Признание сделки по отчуждению доли недействительной в такой ситуации фактически заблокирует возможность реализации преимущественного права (не даст субъекту этого права никакого преимущества), то есть не повлечет его восстановление, что фактически означает отрицание принципа преимущественного права.

Простой запрет на отчуждение долей третьим лицам (если бы такой смысл в рассматриваемые нормы вкладывался законодателем) самодостаточен и не требует его усиления путем закрепления преимущественного права.

Это означает, что надлежащим способом защиты преимущественного права покупки земельной доли является иск о переводе прав и обязанностей покупателя.

Услуги
Судебные споры
Судебные споры
Переговоры и урегулирование конфликтов
Переговоры и урегулирование конфликтов
Банкротство
Банкротство
Земельные отношения и недвижимость
Земельные отношения и недвижимость
Частные клиенты
Частные клиенты
Консультирование
Консультирование
Связаться с нами
Задайте Ваш вопрос через форму обратной связи
Отправляя информацию, вы даете согласие на обработку персональных данных в соответствии с Пользовательским соглашением и Политикой конфиденциальности.
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Спасибо!
Ваша заявка принята. Мы свяжемся с Вами в ближайшее время.