Споры в сфере оборота земельных долей

В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее – Закон об обороте). Одна из таких особенностей состоит в следующем.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого участка, в случае передачи его в аренду, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли (земельных долей) и распорядиться выделенным участком по своему усмотрению.

При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды участка на выдел не требуется, и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного участка прекращается.

Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора (пункт 5 статьи 14 Закона об обороте, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017) от 12.07.2017).

Согласно первому (классическому) подходу в случае нарушения преимущественного права покупки обладатель такого права (долевой собственник, а в отношении участков с количеством долевых собственников более 5-ти – также сельскохозяйственная организация или член КФХ, использующие этот участок) вправе требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному с нарушением преимущественного права (п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

Однако в отношении земельных участков, количество долевых собственников превышает 5, судебная практика противоречива.

В одних случаях суды допускают перевод прав и обязанностей покупателя в отношении таких земельных участков.

Другой подход состоит в том, что абзацем 2-м п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее – Закон об обороте) установлены:

исчерпывающий перечень способов распоряжения земельной долей и закрытый круг лиц, которые вправе приобрести эту долю без ее выделения в самостоятельный (индивидуально-определенный) земельный участок (завещание доли; отказ от права собственности на долю; внесение доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, передача доли в доверительное управление; продажа или дарение ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену КФХ, использующим этот земельный участок);

прямой запрет на продажу постороннему лицу земельной доли в праве собственности на такой земельный участок, поэтому договор купли-продажи земельной доли постороннему лицу является недействительной (ничтожной) сделкой.

Закон об обороте, являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения запрета на продажу постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Поэтому, исходя из второго подхода, в рассматриваемой ситуации отсутствуют основания для применения правил, установленных в п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

NB! При втором подходе не учитывается необходимость толкования норм права в их системной взаимосвязи и с учетом целей законодательного регулирования.

Толкование п. 1 ст. 12 Закона об обороте как содержащего абсолютный запрет на отчуждение невыделенной доли посторонним лицам, нарушение которого влечет ничтожность сделки по ее отчуждению, по сути делает бессмысленным закрепление в подп. 4 п. 3 ст. 1 Закона об обороте принципа преимущественного права других участников долевой собственности и использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или КФХ на приобретение отчуждаемой доли.

Признание сделки по отчуждению доли недействительной в такой ситуации фактически заблокирует возможность реализации преимущественного права (не даст субъекту этого права никакого преимущества), то есть не повлечет его восстановление, что фактически означает отрицание принципа преимущественного права.

Простой запрет на отчуждение долей третьим лицам (если бы такой смысл в рассматриваемые нормы вкладывался законодателем) самодостаточен и не требует его усиления путем закрепления преимущественного права.

Это означает, что надлежащим способом защиты преимущественного права покупки земельной доли является иск о переводе прав и обязанностей покупателя.