Аренда недвижимости и COVID-19. Версия 2.0 от 01.05.2020

Для сдерживания распространения коронавирусной инфекции (COVID-19) в субъектах Российской Федерации введен режим повышенной готовности: приостановлена деятельность большинства организаций и коммерческих объектов, гражданам запрещено выходить из дома без крайней необходимости.

Чтобы помочь арендаторам, которые вследствие введенных ограничений не могут использовать арендованную недвижимость или доходы которых от ведения предпринимательской деятельности с использованием этого имущества существенно упали, ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон № 98-ФЗ) и постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" (далее – Постановление № 439 и Требования № 439 соответственно) предусмотрены два правовых механизма:

• отсрочка уплаты арендной платы;
• уменьшение арендной платы.

Эти механизмы применяются в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органами государственной власти субъектов РФ решений о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (далее – режим).

В отличие от отсрочки арендной платы такая оговорка прямо не предусмотрена в отношении ее уменьшения, однако она подразумевается исходя из цели соответствующей нормы. Учитывая, что во многих регионах ограничения вводились поэтапно и неоднократно изменялись и дополнялись, на уменьшение арендной платы в соответствии с Законом № 98-ФЗ вряд ли смогут рассчитывать арендаторы, заключившие договоры аренды после введения конкретного ограничения, препятствующего использовать арендуемую недвижимость.

Кроме того, Президиум Верховного Суда РФ (далее также ВС РФ) утвердил Обзоры по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) от 21.04.2020 № 1 и от 30.04.2020 № 2 (далее – Обзор № 1 и Обзор № 2 соответственно), в которых разъяснил ряд вопросов, связанных с применением ст. 19 Закона № 98-ФЗ и требований № 439.

Представляем вашему вниманию актуализированный по состоянию на 01.05.2020 обзор антикоронавирусных поправок в законодательство об аренде недвижимости.

Отсрочка арендной платы

Кто вправе потребовать отсрочку?

1. Ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ наделяет правом требовать предоставления отсрочки всех арендаторов недвижимого имущества без каких-либо ограничений, а также предписывает Правительству РФ установить требования к условиям и срокам отсрочки.

Вместе с тем, Постановлением № 439 установлены не только условия и сроки предоставления отсрочки, но также существенно ограничен круг лиц, которые вправе претендовать на ее предоставление.

В соответствии с п. 1 Требований № 439 отсрочка применяется к договорам аренды, заключенным организациями и индивидуальными предпринимателями (далее – ИП), осуществляющими деятельность в отраслях российской экономики, наиболее пострадавших от распространения COVID-19.

Исходя из этого в число претендентов на отсрочку не попадают большинство юридических лиц и ИП, а также физические лица, не имеющие статуса ИП.

Отнесение круга лиц, которые могут претендовать на отсрочку, к категории "условия" очень спорно, поэтому возникает вопрос о соответствии п. 1 Требований № 439 положениям ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

Однако ВС РФ, давая толкование положениям ст. 19 Закона № 98-ФЗ и Постановления № 439 в Обзоре по COVID-19 № 2, косвенно подтвердил законность п. 1 Требований № 439.

2. Перечень отраслей экономики, признанных наиболее пострадавшими от последствий COVID-19, утвержден постановлением Правительства РФ
от 03.04.2020 № 434 (далее – Постановление № 434) и включает: 

• авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
• культура, организация досуга и развлечений;
• физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;
• деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;
• гостиничный бизнес;
• общественное питание;
• деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;
• деятельность по организации конференций и выставок;
• деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты);
• деятельность в области здравоохранения;
• розничная торговля непродовольственными товарами.

NB! Чтобы определить, относится ли конкретный вид деятельности к таким отраслям, необходимо исходить из кодов ОКВЭД, содержащихся в этом перечне. При этом стоит отметить, что во многих случаях перечень включены не все виды деятельности, относящиеся к каждому из разделов в соответствии с ОКВЭД.

Кроме того, в отличие от закона о кредитных каникулах от 03.04.2020 № 106-ФЗ Закон № 98-ФЗ не содержит указание на применение этого перечня только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства (далее – МСП). В Обзоре № 2 также отсутствует упоминание об этих субъектах. Это может свидетельствовать о том, что условия отсрочки внесения арендных платежей, предусмотренные Требованиями № 439, распространяются на всех субъектов, соответствующих ОКВЭД, перечисленным в Постановлении № 434, а не только на МСП (актуально, в частности, для крупных авиакомпаний и аэропортов).

3. В соответствии с Обзором № 2 (ответ на вопрос № 4) арендаторы из перечня наиболее пострадавших отраслей для получения отсрочки не обязаны обосновывать (доказывать) невозможность пользоваться арендованным имуществом по назначению.

Однако суд может отказать арендатору в защите права на отсрочку полностью или частично, если арендодатель докажет, что:

• арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает от последcтвий COVID-19; и одновременно с этим
• требования арендатора являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, арендатор использовал объект аренды вопреки установленным ограничительным мерам).

В отношении какого недвижимого имущества предоставляется отсрочка?

Отсрочка предоставляется по договорам аренды, заключенным в отношении недвижимого имущества всех форм собственности.

В п. 2 Требований № 439 прямо указано, что предусмотренные им положения не применяются в отношении договоров аренды жилых помещений. Однако, в отличие от проекта, разработанного Минэкономразвития, в утвержденной Правительством РФ редакции Требований № 439 отсутствует указание об исключении сферы его действия в отношении договоров аренды земельных участков.

На каких условиях можно получить отсрочку?

1. Отсрочка предоставляется в отношении арендной платы за период с даты введения режима до 1 октября 2020 года:

• в размере 100% арендной платы за период действия режима;
• в размере 50% арендной платы за период со дня прекращения действия режима до 1 октября 2020 года.

Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон.

2. Отсрочка не предоставляется в отношении включенных в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, за исключением случаев, если арендатор на период действия режима освобожден от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

3. Сумма арендной платы (задолженность), по которой предоставлена отсрочка, подлежит уплате:

• не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023;
• не чаще одного раза в месяц;
• равными платежами в размере, не превышающем 50% арендной платы за месяц.

4. Постановление № 439 содержит ряд важных положений, направленных на защиту прав и интересов арендатора:

• запрещено установление дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки;
• не применяются штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы, в том числе если такие меры предусмотрены договором;
• стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Требованиями № 439 (например, более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы, т.е. начало периода отсрочки с более ранней даты – Обзор № 2 , ответ на вопрос № 3).

5. В отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, Правительство РФ, органы власти субъектов РФ и местного самоуправления могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных Требованиями № 439.

Например, постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 14.04.2020 № 221 по сравнению с перечнем, предусмотренным Постановлением № 434, расширен круг лиц, которые вправе претендовать на отсрочку арендной платы в отношении недвижимого имущества (включая земельные участки), находящегося в собственности Краснодарского края.

В каком порядке можно получить отсрочку?

По общему правилу для получения отсрочки арендатор, деятельность которого относится к отраслям, наиболее пострадавшим от COVID-19, должен обратиться к арендодателю.

Арендодатель в течение 30 дней с дня обращения обязан заключить с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды о предоставлении отсрочки.

При этом Обзор № 2 (ответ на вопрос № 3) фактически делает неэффективным уклонение арендодателя от заключения дополнительного соглашения с целью воспрепятствовать отсрочке (сдвинуть во времени момент начала ее действия), а также предусматривает случаи предоставления отсрочки без обращения арендатора.

1. В Обзоре № 2 названы случаи, в каждом из которых арендодатель считается автоматически предоставившим отсрочку на условиях, установленных Требованиями № 439, а именно, если он:

• необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки;
• своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена;
• не выдвигал возражений против внесения арендатором арендной платы с отсрочкой на условиях, установленных Требованиями № 439;
• не исполнил обязанность проинформировать арендатора о наличии у него права на отсрочку.

Обязанность арендодателя проинформировать арендатора о наличии у последнего права на предоставление отсрочки, согласно Обзору № 2, возникает при наличии следующих условий:

• арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды;
• арендодатель при этом знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в одной из наиболее пострадавших отраслей.

Стоит отметить, что сведения ЕГРЮЛ и ЕГРИП об основных видах экономической деятельности юридических лиц и ИП общедоступны на сайте ФНС России, поэтому в большинстве случаев арендодатель практически не имеет шансов доказать, что он не мог знать об осуществлении арендатором деятельности, относящейся к наиболее пострадавшим отраслям.

Вместе с тем, во избежание спорных ситуаций арендатору целесообразно во всех случаях обратиться к арендодателю с письменным требованием о предоставлении отсрочки.

2. В п. 4 Требований № 439 указано, что отсрочка арендной платы действует независимо от даты заключения соглашения о ее предоставлении, т.е. распространяется на период с даты введения режима повышенной готовности (ретроактивно).

Вместе с тем, Обзор № 2 предусматривает ретроактивное действие отсрочки не только в случае ее предоставления по соглашению сторон (добровольно), но и в ситуации, когда арендодатель понужден к предоставлению отсрочки в судебном порядке. В таком случае отсрочка на условиях, установленных Требованиями № 439, будет действовать независимо от даты вступления в силу решения суда.

Уменьшение арендной платы

Ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ предусматривает право арендатора потребовать уменьшения арендной платы ввиду невозможности использования арендованного имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима.

Кто и в отношении какой недвижимости вправе потребовать уменьшения арендной платы?

Право потребовать уменьшения арендной платы в соответствии с ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ не зависит от:

• правового статуса арендатора, включая наличие (отсутствие) у физического лица статуса ИП;
• вида осуществляемой арендатором деятельности (относится ли он к наиболее пострадавшим отраслям и т.п.);
• вида и назначения арендуемого объекта недвижимости;
• от того, кому принадлежит арендованное имущество (государство, муниципалитет, физическое или юридическое лицо).

При этом, в отличие от отсрочки арендной платы, Закон № 98-ФЗ не делегирует регулирование этих вопросов Правительству РФ.

За какой период можно требовать уменьшения арендной платы?

В качестве временного периода, за который можно требовать уменьшения арендной платы, ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ называет 2020 год.

Обзор № 2 (ответ на вопрос № 5) уточняет начало этого периода – момент, когда наступила невозможность использования арендуемого недвижимого имущества.

Исходя из смысла и целей принятия Закона № 98-ФЗ этот период в пределах 2020 года должен ограничиваться временем невозможности использования объекта аренды.

Вместе с тем, в Обзоре № 2 (ответ на вопрос № 5) разъяснено, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования арендуемого имущества, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об этом.

Освобождение от части платежей или уменьшение их размера?

Закон № 98-ФЗ не раскрывает понятие уменьшения арендной платы.

В Постановлении № 439 содержится рекомендация арендодателям – юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям при предоставлении отсрочки арендной платы также уменьшить ее размер с учетом:

• фактического неосуществления арендатором деятельности;
• нерабочих дней, установленных Указами Президента РФ о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с COVID-19.

Судебная практика исходит из того, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам (п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2015), утв. Президиумом ВС РФ 26.06.2015).

Данный тезис обосновывается тем, что обязательство арендодателя не сводится только лишь к передаче объекта аренды во владение арендатору, но состоит в обеспечении возможности пользования арендованным имуществом в период действия договора. Следовательно, в период невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления арендатору, что в силу ст. 328 ГК РФ дает арендатору основание не исполнять свое встречное обязательство по внесению арендной платы.

Вместе с тем, спорным является вопрос о том, какие обстоятельства должны признаваться зависящими от арендатора, а какие – от арендодателя, то есть как между сторонами договора аренды распределяются соответствующие риски. Например, запрет на работу торговых центров, что исключает возможность их посещения потребителями товаров, работ и услуг арендаторов, скорее всего, должен относиться к рискам арендодателя. Однако этого нельзя с уверенностью сказать о запрете на определенные виды предпринимательской деятельности, осуществляемой с использованием арендованного недвижимого имущества, или об ограничении свободы передвижения граждан, являющихся потребителями товаров, работ и услуг арендатора.

Исходя из этого ч. 3 ст. 19 Закона 98-ФЗ может толковаться как допускающая не только уменьшение размера арендной платы в собственном смысле, но и в определенных  случаях освобождение от ее уплаты за период невозможности использования арендованного имущества, связанной с введением режима (уменьшение до нуля).

Однако высока вероятность, что содержащееся в ч. 3 ст. 19 Закона 98-ФЗ правило будет толковаться судами как специальная норма, предписывающая в сложившейся исключительной ситуации именно уменьшать арендную плату, чтобы сбалансировать риски обеих сторон договора аренды.

Каковы критерии уменьшения арендной платы?

Закон № 98-ФЗ не определяет каких-либо критериев возможности (невозможности) использования арендуемого недвижимого имущества, а также применения механизма уменьшения арендной платы.

Если стороны не договорятся, то в каждом конкретном случае эти вопросы будет решать суд.

1. При обсуждении вопроса о невозможности (ее степени) использования арендованного имущества в первую очередь речь будет идти о последствиях таких мер, как приостановление работы объектов определенного вида (торговые центры, фитнес-центры, кинотеатры и т.п.) и ограничение режима их работы (работа общепита только с доставкой заказов), утверждение перечней субъектов, деятельность которых допустима (не приостановлена) в период карантина (непрерывные производства, розничная торговля продовольственными товарами и т.п.), а также ограничения перемещения граждан (допустимость посещать лишь ближайшие места приобретения товаров, обращаться только за неотложной медицинской помощью для граждан, которые являются как потребителями, так и работниками арендатора, и т.п.).

Обзор № 2 (ответ на вопрос № 5) при решении вопроса о возможности использования объекта аренды признает юридически значимым "изначально согласованное назначение" этого имущества, т.е. предусмотренную договором цель его использования. Это означает, что в каждой спорной ситуации будет обсуждаться:

• насколько конкретно в договоре сформулирована цель использования имущества (например, "под ресторан" или обобщенно "в соответствии с назначением имущества", "для производственной деятельности" и т.п.), а также
• как соотносится цель предоставления имущества с введенными запретами и ограничениями – насколько они объективно повлияли на возможность пользования арендуемым имуществом.

2. В Обзоре № 2 сформулирован общий ориентировочные критерий уменьшения арендной платы – "размер, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации".

Таким образом, ВС РФ ориентирует на возможность обоснования размера (степени) уменьшения арендной платы путем ссылок на условия о ее уменьшении, содержащиеся в других договорах аренды недвижимого имущества, в том числе используемого для ведения аналогичных видов деятельности.

В сложившейся ситуации критериями уменьшения арендной платы могут быть:

• фактическая возможность использовать арендованное имущество по назначению и с учетом цели его использования, определенной договором аренды;
• степень уменьшения выручки арендатора от ведения деятельности в арендуемом имуществе, что позволило бы учесть как случаи невозможности (ограниченной возможности) использования самого объекта аренды, так и существенное падение спроса на товары, работы и услуги арендатора, обусловленное введением режима. (подобный подход был предложен в проекте Постановления № 439, но применительно к порядку расчета арендных платежей, по которым предоставляется отсрочка);
• наличие у арендодателя эксплуатационных расходов, обусловленных наличием (сохранением) арендных отношений (коммунальные услуги, потребление которых продолжается в период простоя объекта, расходы на охрану объекта и находящегося в нем имущества арендатора и т.п.);
• наличие мер государственной поддержки арендаторов и арендодателей в виде субсидий, налоговых льгот, освобождения арендодателей от внесения арендных платежей за пользование государственным и муниципальным имуществом, их уменьшения и отсрочки и т.п.

Каков порядок реализации права на уменьшение арендной платы?

1.  Закон № 98-ФЗ не регулирует порядок реализации права на уменьшение арендной платы.

В Обзоре № 1 (ответ на вопрос № 8) положения ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ толкуются как закрепляющие право на изменение договора.

По общему правилу, если стороны не достигли соглашения об изменении договора, для реализации этого права необходимо обратиться в суд с соответствующим иском (п.п. 2 и 4 ст. 451 ГК РФ).

Вместе с тем, Обзор № 2 (ответ на вопрос № 5) допускает два варианта принудительной реализации права на уменьшение арендной платы:

• путем обращения в суд с иском об изменении договора (до подачи иска необходимо направить требование об уменьшении размера арендной платы, чтобы соблюсти досудебный порядок урегулирования спора – п. 2 ст. 451 ГК РФ, ч. 5 ст. 4 АПК РФ);
• посредством направления в адрес арендодателя требования об уменьшении размера арендной платы без дальнейшего обращения в суд.

В последнем случае, если арендодатель обратится в суд с иском о взыскании арендной платы, арендатор будет вправе защищаться (заявить возражения), ссылаясь на то, что арендодатель (цитата) "необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы".

В таком случае размер, на который должна быть уменьшена предусмотренная договором арендная плата, будет определяться судом с учетом приведенного выше ориентировочного критерия.

Для минимизации риска отклонения судом возражений против взыскания арендной платы в полном объеме требование арендатора об уменьшении размера арендной платы должно содержать обоснование такого уменьшения с учетом характера и степени влияния введенных ограничительных мер на возможность использования объекта аренды и деятельность арендатора.

2. По общему правилу договор на измененных условиях действует с момента вступления в законную силу решения суда о его изменении.

Обзор № 2 (ответ на вопрос № 5) исходя из целей принятия Закона  № 98-ФЗ так же, как в отношении уменьшения арендной платы по соглашению сторон, предусматривает, что в случае разрешения этого вопроса в судебном порядке арендная плата уменьшается с момента, когда наступила невозможность использования арендуемого имущества в связи с введением режима повышенной готовности, независимо от даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды.

Рекомендации

1. В случае возникновения затруднений при исполнении договоров аренды недвижимости, связанных с последствиями эпидемии коронавирусной инфекции, необходимо незамедлительно вступить в переговоры со своим контрагентом (арендодателем или арендатором) для урегулирования арендных отношений с учетом новых реалий.

2. Арендаторам, претендующим на уменьшение арендной платы, необходимо направить арендодателю требование об этом, содержащее обоснование предложенных условий с учетом характера и степени влияния введенных ограничительных мер на возможность использования объекта аренды и деятельность арендатора.

3. Арендаторам, желающим воспользоваться правом на отсрочку арендной платы, во всех случаях, несмотря на подробную регламентацию ее условий в Требованиях № 439 и легкость ее получения (включая случаи ее автоматического действия), необходимо направить арендодателю требование о предоставлении отсрочки.

4. Закон № 98-ФЗ не содержит запрета на одновременное применение отсрочки и уменьшения размера арендной платы, а в п. 2 Постановлении № 439 даже рекомендовано это делать. Комбинированный подход, в том числе если право на отсрочку не предусмотрено Требованиями № 439, во многих случаях поможет сторонам договора аренды выработать оптимальные условия внесения арендной платы и достичь компромисса.