Аренда недвижимости и COVID-19: антивирусная прививка для арендаторов от законодателя

Для сдерживания распространения коронавирусной инфекции (COVID-19) в субъектах Российской Федерации введен режим повышенной готовности: приостановлена деятельность большинства организаций и коммерческих объектов, гражданам запрещено выходить из дома без крайней необходимости.

Чтобы помочь арендаторам, которые вследствие введенных ограничений не могут использовать арендованную недвижимость или доходы которых от ведения предпринимательской деятельности с использованием этого имущества существенно упали, ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон № 98-ФЗ) предусмотрены два правовых механизма:

• отсрочка уплаты арендной платы;
• уменьшение арендной платы.

Эти механизмы применяются в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти соответствующего субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (далее – режим).

1. Отсрочка уплаты арендной платы

Условия и сроки предоставления отсрочки арендных платежей на основании Закона № 98-ФЗ определены в постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 (далее – Постановление № 439).

1.1. Кто и в отношении какого недвижимого имущества может потребовать отсрочку?

Отсрочка применяется к договорам аренды, заключенным:

• организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в отраслях российской экономики, наиболее пострадавших от распространения COVID-19;
• в отношении недвижимого имущества всех форм собственности.

В Постановлении № 439 прямо указано, что предусмотренные им положения не применяются в отношении договоров аренды жилых помещений. Однако, в отличие от проекта постановления Правительства РФ, разработанного Минэкономразвития, в нем отсутствует указание об исключении сферы его действия в отношении договоров аренды земельных участков.

Перечень отраслей экономики, признанных наиболее пострадавшими от последствий COVID-19, утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 (далее – Постановление № 434) и включает:

• авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
• культура, организация досуга и развлечений;
• физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;
• деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;
• гостиничный бизнес;
• общественное питание;
• деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;
• деятельность по организации конференций и выставок;
• деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).

Чтобы определить, относится ли конкретный вид деятельности к таким отраслям, необходимо исходить из кодов ОКВЭД, содержащихся в этом перечне. При этом стоит отметить, что в перечень включены не все виды деятельности, относящиеся к каждому из разделов в соответствии с ОКВЭД.

NB! В Постановлении № 434 указано, что утвержденный им перечень принят для целей применения Федерального закона от 03.04.2020 № 106-ФЗ о кредитных каникулах, однако в отсутствие иного, он может применяться и в отношении аренды недвижимого имущества.

 1.2. На каких условиях можно получить отсрочку?

Отсрочка предоставляется в отношении арендной платы за период с даты введения режима до 1 октября 2020 года:

• в размере 100% арендной платы за период действия режима;
• в размере 50% арендной платы за период со дня прекращения действия режима до 1 октября 2020 года.

Отсрочка не предоставляется в отношении включенных в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, за исключением случаев, если арендатор на период действия режима освобожден от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Вместе с тем, размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон.

Сумма арендной платы (задолженность), по которой предоставлена отсрочка, подлежит уплате:

• не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023;
• не чаще одного раза в месяц;
• равными платежами в размере, не превышающем 50% арендной платы за месяц.

Постановление № 439 также содержит ряд важных положений, направленных на защиту прав и интересов арендатора:

• запрещено установление дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки;
• не применяются штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы, в том числе если такие меры предусмотрены договором;
• условия отсрочки, установленные Постановлением № 439, применяются независимо от даты заключения дополнительного соглашения об отсрочке;
• стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренным Постановлением № 439.

Кроме того, в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, Правительство РФ, органы власти субъектов РФ и местного самоуправления могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных Постановлением № 439.

1.3. В каком порядке можно получить отсрочку?

Для получения отсрочки арендатор, деятельность которого относится к отраслям, наиболее пострадавшим от COVID-19, должен обратиться к арендодателю.

Арендодатель в течение 30 дней с дня обращения обязан заключить с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды о предоставлении отсрочки.

В случае уклонения арендодателя от заключения дополнительного соглашения арендатор вправе понудить арендодателя заключить его в судебном порядке. Вместе с тем, даже если арендатор не обратится в суд и арендодатель в последующем попытается взыскать с него арендную плату и штрафные санкции исходя из сроков внесения платежей, предусмотренных договором аренды, суд, скорее всего, будет исходить из условий отсрочки, которые должны были действовать в ситуации, если бы арендодатель не уклонялся от заключения дополнительного соглашения.

До принятия Закона № 98-ФЗ распоряжением Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р (далее – Распоряжение № 670-р) была предусмотрена возможность предоставления субъектами малого и среднего предпринимательства отсрочки уплаты арендной платы за 2020 год в отношении федерального имущества:

• по договорам аренды имущества, заключенного в соответствии с постановлением Правительства РФ от 21.08.2010 № 645, – путем уплаты равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или по согласованию сторон на иных условиях, предложенных арендатором;
• по договорам аренды имущества, не включенного в перечень, определенный постановлением Правительства РФ от 21.08.2010 № 645, – на условиях, согласованных сторонами.

Аналогичные механизмы рекомендовано применить органам государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления.

Однако Распоряжение № 670-р адресовано кругу субъектов, который может не совпадать с тем, на который ориентировано Постановление № 439.

Кроме того, данное распоряжение:

• предусматривает менее льготные условия отсрочки, которые должны применяться в отсутствие согласия сторон к договорам аренды федерального имущества, заключенного в соответствии с постановлением Правительства РФ от 21.08.2010 № 645;
• не предусматривает никаких базовых условий на случай невозможности достижения соглашения сторон по договорам аренды федерального имущества, не включенного в перечень, определенный постановлением Правительства РФ от 21.08.2010 № 645.

В такой ситуации Распоряжение № 670-р фактически не подлежит применению в отношении арендаторов, осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, наиболее пострадавших от распространения COVID-19, но может применяться в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, не включенных в этот перечень и на которых не распространяются гарантии, предусмотренные Постановлением № 439.

2. Уменьшение арендной платы

2.1. Освобождение от части платежей или уменьшение их размера?

Закон № 98-ФЗ предусматривает право арендатора потребовать уменьшения арендной платы ввиду невозможности использования арендованного имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима.

Временной период, за который можно требовать уменьшения арендной платы, – 2020 год.

При этом возможность уменьшения арендной платы, предусмотренная ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ, не связана с условиями, установленными для предоставления отсрочки Постановлением № 439.

В частности, право потребовать отсрочку не зависит:

• от вида осуществляемой арендатором деятельности. Соответственно, вопрос об уменьшении арендной платы могут ставить арендаторы недвижимости не только из отраслей экономики, включенных в специальный перечень, но и других не менее пострадавших отраслей (например, торговля непродовольственными товарами, не относящимися к товарам первой необходимости);
• назначения арендуемого объекта недвижимости;
• от того, кому принадлежит арендованное имущество (государство, муниципалитет, физическое или юридическое лицо).

Но самое главное, Закон № 98-ФЗ не раскрывает понятие уменьшения арендной платы и порядок реализации этого механизма, а также не делегирует регулирование указанных вопросов Правительству РФ, как это сделано в отношении отсрочки арендной платы.

Однако следует отметить, что в Постановлении № 439 содержится рекомендация арендодателям – юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям при предоставлении отсрочки арендной платы также уменьшить ее размер с учетом:

• фактического неосуществления арендатором деятельности;
• нерабочих дней, установленных Указами Президента РФ о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией.

В Постановлении № 439 содержится рекомендация арендодателям – юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям при предоставлении отсрочки арендной платы также уменьшить ее размер с учетом:

• фактического неосуществления арендатором деятельности;
• нерабочих дней, установленных Указами Президента РФ о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией.

Судебная практика исходит из того, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).

Данный тезис обосновывается тем, что обязательство арендодателя не сводится только лишь к передаче объекта аренды во владение арендатору, но состоит в обеспечении возможности пользования арендованным имуществом в период действия договора. Следовательно, в период невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления арендатору.

Вместе с тем, спорным является вопрос о том, какие обстоятельства должны признаваться зависящими от арендатора, а какие – от арендодателя, то есть как между сторонами договора аренды распределяются соответствующие риски.

Например, запрет на работу торгового центра – очевидный риск арендодателя. Однако этого нельзя с уверенностью сказать о запрете на определенные виды предпринимательской деятельности, осуществляемой с использованием арендованного недвижимого имущества, или об ограничении свободы передвижения граждан, являющихся потребителями товаров, работ и услуг арендатора.

Исходя из этого предусмотренное Законом 98-ФЗ право на уменьшение арендной платы с учетом обстоятельств конкретной ситуации может быть реализовано как путем освобождения от ее уплаты за период невозможности использования арендованного имущества, связанной с введением режима (уменьшение до нуля), так и собственно путем уменьшении размера арендной платы.

2.2. Каковы критерии уменьшения арендной платы?

Закон № 98-ФЗ не определяет каких-либо критериев возможности (невозможности) использования арендуемого недвижимого имущества, а также применения механизма уменьшения арендной платы.

Если стороны не договорятся, то в каждом конкретном случае эти вопросы будет решать суд.

При обсуждении вопроса о возможности использования арендованного имущества в первую очередь речь будет идти о последствиях таких мер, как приостановление работы объектов определенного вида (торговые центры, фитнес-центры, кинотеатры и т.п.) и ограничение режима их работы (работа общепита только с доставкой заказов), утверждение перечней субъектов, деятельность которых допустима в период карантина (государственные органы, непрерывные производства, розничная торговля продовольственными товарами и т.п.), а также ограничения перемещения граждан (возможность посещать лишь ближайшие места приобретения товаров).

При этом существенное значение при решении вопроса о возможности использования объекта аренды будут иметь его назначение и предусмотренная договором цель использования этого имущества, а именно, сформулирована ли она конкретно (например, использование помещения под ресторан) или обобщенно ("в соответствии с назначением имущества", "для производственной деятельности" и т.п.).

В сложившейся ситуации критериями уменьшения арендной платы могут быть:

• фактическая возможность использовать арендованное имущество по назначению и с учетом цели его использования определенной договором аренды;
• степень уменьшения выручки арендатора от ведения деятельности в арендуемом имуществе, что позволило бы учесть как случаи невозможности (ограниченной возможности) использования самого объекта аренды, так и существенное падение спроса на товары, работы и услуги арендатора, обусловленное введением режима. Подобный подход был предложен в проекте Постановления Правительства РФ № 439, но применительно к порядку расчета арендных платежей, по которым предоставляется отсрочка;
• наличие у арендодателя эксплуатационных расходов, обусловленных наличием (сохранением) арендных отношений (коммунальные услуги, потребление которых продолжается в период простоя объекта, расходы на охрану объекта и находящегося в нем имущества арендатора и т.п.);
• наличие мер государственной поддержки арендаторов и арендодателей в виде субсидий, налоговых льгот и т.п.

2.3. Каков порядок реализации права на уменьшение арендной платы?

Доказывание отсутствия у арендатора обязательства вносить арендную плату за период, когда пользование арендованным имуществом по независящим от него обстоятельствам невозможно (с учетом распределения рисков, о котором указано выше в п. 2.1), по общему правилу не требует предъявления им отдельного иска.

Вместе с тем, в ситуации, когда такая обязанность у арендатора сохраняется ввиду отнесения на него соответствующего риска, но при этом есть веские основания требовать уменьшения размера арендной платы вследствие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны договора исходили при его заключении (ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации), для уменьшения ее размера потребуется обращение в суд с иском об изменении договора в части этого условия.

Более того, Закон № 98-ФЗ использует формулировку "вправе потребовать", традиционно толкуемую в судебной практике как означающую необходимость обращения в суд для реализации соответствующего права.

Поэтому в случае невозможности договориться с арендодателем об условиях уменьшения арендной платы (до нулевого значения и (или) частично) лучше обратиться за защитой своего права в суд, не дожидаясь предъявления иска о взыскании арендной платы.

По общему правилу договор на измененных условиях действует с момента вступления решения суда в законную силу. Однако формальное применение такого (классического) подхода не позволит арендатору добиться защиты своих прав, поскольку в сложившейся ситуации (с учетом длительности судебного разбирательства и приостановления работы судов, за исключением отдельных категорий дел) решение суда, скорее всего, вступит в силу уже после 01.10.2020.

В такой ситуации целесообразно настаивать в суде на распространении действия судебного акта по итогам спора на период с даты введения режима до 01.10.2020, т.е. ретроактивно.

Приведенный подход можно обосновывать следующими доводами:

• цель принятия Закона № 98-ФЗ – достижение экономического баланса в отношениях арендатора и арендодателя в конкретный временной период. Иной подход делает принятие этого закона бессмысленным, поскольку всякое право является таковым лишь при условии возможности его эффективной защиты в суде;
• допустимость ретроактивного действия договора на измененных судом условиях следует из применения по аналогии: п. 2 ст. 428 ГК РФ, согласно которому в случае изменения или расторжения договора присоединения судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции, и абз. 2 п. 5 ст. 429 ГК РФ, наделяющего суд правом установить момент, с которого считается заключенным основной договор, разногласия по условиям которого урегулированы между сторонами предварительного договора;
• арендодатель, уклоняясь от сбалансированного урегулирования арендных отношений в существенно изменившихся условиях злоупотребляет правом. Однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного и (или) недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1, п.п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ). Для восстановления такого баланса суд может в отсутствие согласия арендодателя применить п. 1 ст. 425 ГК РФ, в соответствии с которым по соглашению сторон допускается применение условий заключенного ими договора к их отношениям, возникшим до его заключения.   

2.4. Возможно ли одновременное применение отсрочки и уменьшения размера арендной платы?

Закон № 98-ФЗ не содержит запрета на одновременное применение отсрочки и уменьшения размера арендной платы, а в Постановлении № 439 рекомендовано это делать.

Комбинированный подход во многих случаях поможет достичь компромисса сторонам договора аренды.

2.5. Предусмотрены ли какие-либо меры поддержки арендодателей?

В преамбуле к Постановлению № 439 дана рекомендация руководителям органов власти субъектов РФ и местного самоуправления предоставить меры поддержки тем юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям – собственникам объектов недвижимости, которые предоставили отсрочку уплаты арендной платы арендаторам из перечня отраслей экономики, наиболее пострадавших от распространения COVID-19.

Такие меры поддержки должны коснуться уплаты налогов на имущество организаций и имущество физических лиц, земельного налога и арендной платы за землю по объектам недвижимости, переданным в аренду, за период, на который предоставлена отсрочка.

В Постановлении № 439 не указано, в чем будут заключаться эти меры. Скорее всего, это будет отсрочка (рассрочка) уплаты соответствующих сумм налогов.

Необходимо отметить, что приведенные рекомендации не касаются физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, которые также нередко сдают в аренду коммерческую недвижимость. Однако точный круг адресатов мер поддержки будет определен в региональных и муниципальных нормативных правовых актах.

Что касается арендодателей по договорам, по которым размер арендной платы будет уменьшен ввиду невозможности использования арендованного имущества, связанной с введением ограничительных мер, то до настоящего времени государство не предложило каких-либо мер поддержки этих субъектов.

Рекомендации

Недостаточность принимаемых государством мер по поддержке бизнеса в условиях совпадения во времени эпидемии коронавирусной инфекции и финансового кризиса, а также неоднозначное антикризисное регулирование арендных отношений повлекут возникновение значительного числа судебных споров об уплате арендной платы, исход которых будет трудно спрогнозировать.

Поэтому в случае возникновения затруднений при исполнении договоров аренды недвижимости, связанных с последствиями эпидемии коронавирусной инфекции, мы рекомендуем незамедлительно вступить в переговоры со своим контрагентом (арендодателем или арендатором) для урегулирования арендных отношений с учетом новых реалий.