Защита собственника стадиона от оспаривания регистрации права на футбольное поле

Суть проблемы

Собственник здания кафе не смог согласовать с собственником стадиона доступ к своему кафе со стороны стадиона, необходимый ему для реконструкции кафе.

Специфика ситуации состояла в том, что право собственности на сооружения, входящие в стадион, было зарегистрировано в ЕГРН пообъектно, включая регистрацию права на объекты (например, футбольное поле), которые со всей очевидностью не являются самостоятельными недвижимыми вещами, и фактически представляют собой благоустройство (улучшение) земельного участка, на котором они расположены.

Чтобы убедить соседа (собственника стадиона) предоставить доступ собственник кафе предъявил к нему иск о признании отсутствующим права собственности на футбольное поле.

Иск был обоснован следующими доводами:

• футбольное поле не является недвижимостью, в связи с чем сохранение в ЕГРН недостоверной записи о праве собственности ответчика на него само по себе нарушает частные и публичные интересы;
• регистрация права на футбольное поле препятствует истцу в формировании земельного участка под зданием кафе и не позволяет установить надлежащую границу участка под кафе.

Чего мы добились в суде

Для обоснования возражений против иска наши юристы, представлявшие интересы собственника стадиона и входящего в его состав футбольного поля, собрали, в том числе с помощью суда, материалы первичной технической  инвентаризации стадиона и кафе, а также иные архивные документы, раскрывающие историю создания этих объектов.

Благодаря этому удалось установить, что:

• спортивный комплекс стадиона возник ранее здания кафе;
• кафе размещалось в уже существующей застройке стадиона таким образом, чтобы не создать препятствий (ограничений) в эксплуатации спортивных сооружений;
• между кафе и футбольным полем расположена беговая дорожка шириной несколько метров, т.е. футбольное поле и здание кафе не являются смежными.

Проанализировав собранные доказательства, суд первой инстанции согласился с нашим доводом об отсутствии у истца заслуживающего защиты юридически значимого интереса в оспаривании регистрации права собственника стадиона на футбольное поле и отказал в иске.

При этом суд сделал следующие выводы:

• доказательства того, что земельный участок, предполагаемый истцом для обслуживания здания кафе, затронет границы футбольного поля, отсутствуют;
• при формировании участка под кафе истец должен учитывать исторически сложившуюся застройку и не может игнорировать наличие стадиона как специализированного имущественного комплекса, включающего в себя строения и сооружения, созданные до постройки здания кафе, в том числе спортивное сооружение – футбольное поле;
• площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации кафе, не может меняться в зависимости от наличия или отсутствия в ЕГРН записи о праве собственности на футбольное поле. Следовательно, даже в случае погашения в ЕГРН записи о праве собственности на футбольное поле его собственник не утратит право на формирование земельного участка, необходимого для эксплуатации стадиона, включая футбольное поле;
• законные пределы требований истца ограничены исключительно сферой его собственных, частных интересов. Поэтому он не может обосновывать свои требования публичными интересами – в защиту таких интересов в предусмотренных законом случаях вправе обращаться только уполномоченные на это органы;
• поскольку истец не обладает надлежащей легитимацией, вопрос о правомерности регистрации права собственности собственника стадиона на футбольное поле сам по себе не подлежит исследованию.

Отдельного внимания заслуживают наши доводы о правовом режиме спортивных сооружений, входящих в стадион, с которыми полностью согласился суд, включив соответствующие выводы в свое решение:

• совокупность спортивных сооружений, движимых и недвижимых объектов, а также вспомогательных и иных объектов, объединенных единой функциональной связью и общей юридической судьбой, следует рассматривать как единый объект – спортивный комплекс, обустроенный особым образом и предназначенный для занятия спортом;
• самостоятельная регистрация права собственности на отдельные объекты, входящие в состав стадиона, а не как на имущественный комплекс, не свидетельствует об отсутствии у них функциональной связи спортивного объекта как сложной вещи (статья 134 ГК РФ);
• отсутствие у отдельных объектов в составе спортивного комплекса (например, футбольное поле, беговая дорожка, городошная площадка, теннисная площадка) признаков недвижимости само по себе не позволяет игнорировать законный интерес собственника таких объектов в сохранении единого режима владения и целевого использования этих объектов;
• легитимация ответчика в отношении поверхности земли, занятой стадионом, основывается на его статусе собственника зданий и спортивных сооружений (как движимых, так и недвижимых, а также представляющих собой обустроенную для занятий отдельными видами спорта поверхность земли) и вспомогательной инфраструктуры. При этом наличие или отсутствие записи о праве собственности ответчика на футбольное поле не влияет на его статус законного владельца земельного участка, занятого стадионом в целом;
• собственник находящихся на открытом стадионе спортивных сооружений, вспомогательных помещений и элементов инфраструктуры имеет право на выкуп земельного участка под таким стадионом как единым спортивным сооружением в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ.

Вышестоящие суды поддержали выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Почему это важно

Выводы судов о правовом режиме сооружений стадиона сформулированы достаточно абстрактно, что позволяет рассматривать их как универсальный правовой подход.

Соответственно, этот подход имеет ценность не только для последующих возможных судебных споров с участием собственника спортивных сооружений стадиона (например, при приватизации земельного участка под стадионом или с другими смежными землепользователями), но и может быть использован в других делах, где затрагиваются аналогичные вопросы.