Приватизация земельного участка кондитерской фабрики

Суть проблемы

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – Департамент) отказал  кондитерской фабрике в приватизации земельного участка, занятого её производственным комплексом.

Основание отказа – непредставление информации о принадлежности заявителю части объектов, расположенных на этом участке. 

Что мы сделали

Проанализировав ситуацию, учитывая практику разрешения подобных споров, мы поняли, что обращаться в суд с заявлением о признании отказа Департамента незаконным преждевременно.

Поэтому мы предложили клиенту подать новое заявление о выкупе, основательно подготовившись к повторному обращению.

Нашей целью было убедить Департамент предоставить земельный участок во внесудебном порядке и проработать все возможные замечания и вопросы как со стороны Департамента, так и при последующем рассмотрении спора в суде.

В чем заключалась подготовка?

1. Мы провели инвентаризацию всех объектов, расположенных на земельном участке, включая как недвижимое имущество, так и движимые объекты (открытое технологическое оборудование, навесы, сети и т.п.).

При этом на основании анализа архивных документов мы подготовили обоснование того, что вспомогательные (движимые и недвижимые) объекты, на которые отсутствуют правоустанавливающие документы, с учетом их функционального назначения относятся к производственному комплексу фабрики и принадлежат заявителю.

2. Несмотря на значительную площадь земельного участка Департамент в первоначальном отказе в выкупе не ссылался на отсутствие обоснования необходимости площади всего участка для эксплуатации производственного комплекса кондитерской фабрики (завышение площади).

Однако мы учли, что в большинстве случаев вопрос о площади, необходимой для использования объектов, расположенных на испрашиваемом земельном участке, является предметом обсуждения в суде, даже если уполномоченный орган не ссылался на завышение площади в своем отказе.

Поэтому мы привлекли инженеров в сфере строительства и дорожного движения, которые подготовили заключение о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации производственного комплекса кондитерской фабрики.

Привлеченные специалисты, в числе прочего, исходя из производственных процессов на фабрике, в соответствии с нормами технологического проектирования предприятий пищевой отрасли определили состав и параметры технологических (транспортных) площадок (для разгрузки сырья, загрузки продукции, разворотные площадки, стоянка служебного транспорта), которые были приняты в расчет при определении плотности застройки земельного участка.

В итоге, специалисты установили, что плотность застройки земельного участка превышает нормативный минимум для предприятий пищевой промышленности, а, значит, весь земельный участок необходим для эксплуатации производственного комплекса кондитерской фабрики.

3. Мы ликвидировали водозаборные скважины на территории земельного участка, чтобы прекратить зоны санитарной охраны, препятствующие приватизации (потребность фабрики в воде обеспечивались системой централизованного водоснабжения).

4. Изучив юридическую историю земельного участка, мы выяснили, что ранее он был предоставлен правопредшественнику фабрики на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое в дальнейшем было переоформлено на право аренды во исполнение требований действовавшего на тот момент краевого закона. Указанное обстоятельство позволяло приобрести участок по льготной цене – 2,5% от его кадастровой стоимости вместо 10-тикратной ставки земельного налога, что равно 15% от кадастровой стоимости.

По итогам проделанной работы новое заявление о приватизации содержало:

• детализированный перечень всех объектов на участке с указанием их значимых характеристик (основные, вспомогательные, оборудование, инженерные сети и благоустройство);
• правовое обоснование их принадлежности фабрике.

К заявлению прилагалось заключение специалистов о необходимости всего земельного участка для эксплуатации зданий и сооружений, входящих в производственный комплекс фабрики.

Рассмотрев новое обращение, Департамент вновь отказал в приватизации. Отказ был обоснован непредоставлением документов, подтверждающих отнесение вспомогательных объектов к движимому или недвижимому имуществу, а также документов, подтверждающих регистрацию прав на них.

Тогда наши юристы оспорили отказ Департамента в арбитражном суде. При этом мы сразу попросили суд обязать Департамент включить в проект договора купли-продажи земельного участка льготную выкупную цену по состоянию на дату обращения с заявлением о выкупе участка.

Чего мы добились

Арбитражный суд признал отказ департамента незаконным и обязал его направить фабрике проект договора купли-продажи земельного участка.

Суд пришел к выводу, что предоставленные с заявлением о приватизации сведения и документы позволяли установить принадлежность заявителю всех спорных объектов.

При этом суд поддержал наш довод о том, что вспомогательные объекты следуют судьбе главной вещи – основных производственных зданий, которые были приватизированы правопредшественником фабрики. А также указал, что законодательство не предусматривает обязанность по регистрации прав на вспомогательные объекты.

Интересно отметить, что суд предлагал сторонам спора рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы для определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нам объектов недвижимости.

Департамент возразил против экспертизы, сославшись на то, что он не оспаривает необходимость фабрике всего спорного участка.

Однако суд не стал обязывать Департамент указывать в договоре купли-продажи конкретную выкупную стоимость земельного участка, посчитав, что установление цены преждевременно. Ведь спор о её размере между сторонами ещё не возник!

Обе стороны обжаловали решение суда первой инстанции в апелляционный суд.

Апелляционная жалоба Департамента была отклонена.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции удовлетворил жалобу фабрики и изменил решение суда первой инстанции, обязав Департамент указать в договоре купли-продажи выкупную стоимость, которую мы просили включить в договор изначально.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (г. Краснодар) отклонил кассационную жалобу Департамента. 

Почему это важно

Победа в судебном споре позволила кондитерской фабрике не только приватизировать весь земельный участок, но и избежать нового спора с Департаментом об определении его выкупной стоимости, до завершения которого фабрике пришлось бы продолжать вносить арендную плату вместо того, чтобы, став собственником, платить гораздо меньшую сумму земельного налога.

Работа, проделанная нами при подготовке заявления о приватизации, помогла ещё на досудебной стадии снять болезненный для этой категории споров вопрос об обоснованности площади земельного участка, а также выявить основание для применения льготной выкупной цены, размер которой в 6 раз (!) меньше стоимости, применяемой в общем порядке.

В итоге, экономия на выкупной стоимости земли для нашего клиента составила около 7 000 000 ₽.